El inmobiliario es uno de los sectores económicos más apasionantes en la actualidad. Después del letargo que se produjo desde la crisis de 2008 hasta 2015, la vuelta a la actividad ha supuesto superar una pandemia global, una situación geopolítica llena de incertidumbres y, ahora, una inflación que impacta de lleno en los costes de producción.
No todo son malas noticias. El sector ha recuperado su dinamismo y, a día de hoy, toda la vivienda que se construye se vende, algo que en 2024 seguirá consolidándose con factores como la buena marcha del empleo y la subida del SMI, que hacen posible que más jóvenes puedan plantearse la adquisición de una primera residencia.
Asimismo, el parón que generó la subida de tipos de interés y su impacto en la solicitud de hipotecas ya ha empezado a moderarse a finales de año y todo apunta a que en 2024 la tendencia seguirá por la misma senda.
Para determinar qué puede esperarse para este año, HOY ARAGÓN reúne la opinión de actores principales del sector, tanto empresarios de la construcción, como especialistas en Real State y expertos financieros, que dan su visión personal de cómo se comportará el mercado.
BUEN DINAMISMO PESE A LA SUBIDA DE TIPOS
Como explica el director de CBRE Zaragoza, Miguel Ángel Gómez Rando, «pese a la ralentización registrada en 2023, la demanda ha mostrado signos de buen dinamismo en un contexto de intensa subida de los tipos de interés». Por ello, «los fundamentos son positivos aunque se pueden esperar caídas adicionales en las transacciones para este año».
Respecto a la evolución de los precios de la vivienda en Aragón, el especialista en Real Estate estima que las subidas «sean a tasas menores de lo que hemos vivido en estos años anteriores». Sobre el mercado del alquiler, «esperamos que mantenga en los próximos años un buen dinamismo».
Los motivos aducidos para esto último son esencialmente tres: «El endurecimiento de las condiciones financieras y dificultad de acceder a la vivienda, factores socioculturales que buscan una mayor flexibilidad y, por último, un aumento en los próximos años del porcentaje de población en edad de emancipación», desgrana Gómez Rando.
Asimismo, incide en que «en Zaragoza existe la problemática de la escasez de oferta de calidad, donde está muy atomizado este tipo de producto». Por ello, cree necesario «un plan regional y local que ayude a que la promoción de este tipo de producto sea atractiva para los inversores, tal y como la eliminación del número máximo de viviendas en los nuevos desarrollos, así como una revisión de los usos compartidos», apunta.
Desde el punto de vista inversor, «las rentabilidades existentes más el incremento de precios siguen haciendo de la compra de una vivienda una buena opción». De todos modos, «vemos oportunidades en algunos otros sectores, sobre todo logístico, suelo especialmente industrial, e incluso en locales comerciales en segundas líneas, donde las rentas son menores, o transformación de locales en vivienda y/o trasteros», añade.
HACIA UNA MAYOR INDUSTRIALIZACIÓN
«Hay que entender que estamos en un momento de cambio en el sector inmobiliario», señala por su parte el presidente de la Confederación de Empresarios de la Construcción de Aragón, Juan Carlos Bandrés. El objetivo, «conseguir fabricar viviendas que la gente pueda pagar». Y en ese empeño, tanto las instituciones como las propias empresas del sector tienen trabajo por hacer.
Su foto de la situación actual es que la obra nueva sigue estando en niveles muy bajos en el número de compraventas: «Hay una falsa imagen del sector, dado que más del 80% del volumen de transmisiones es de vivienda existente», apunta. Si se hace la comparativa con 2009, entonces la obra nueva suponía casi el 50%.
Pero para que la obra nueva se imponga en un parque inmobiliario cada vez más envejecido es necesario un cambio de ciclo, y éste pasa por la industrialización. A día de hoy, «la vivienda asequible de la que hablan los políticos no es barata, dado que el sector está influído por la inflación, los sobrecostes y la definición actual de la normativa», apunta Bandrés.
Un ejemplo es la nueva normativa laboral, que para las empresas implica un mayor coste de producción y, por tanto, se encarece el producto. «Tenemos un margen de rentabilidad bajo, mientras que el cliente paga un precio alto», señala de forma gráfica.
En concreto, los márgenes comerciales del sector se encuentran «entre un 12% y un 17%», indica el presidente de la Confederación, que apunta que «nunca habían sido tan bajos». Esto, unido a que la obra nueva ha subido de precio en 2023 y probablemente lo haga en 2024, aunque de forma menos significativa, da como resultado que «el sector esté gripado», indica Bandrés.
Y esto es un problema global: «el sector en Alemania está mal, al igual que en España y, en concreto, en Aragón». Y esto se debe en gran medida a que «los desarrollos urbanísticos fueron diseñados en el siglo XX y no permiten una industrialización», apunta.
HAY MÁS DEMANDA QUE OFERTA
Muy coincidente es la opinión de Fernando Montón, director general del Grupo Plaza 14, que considera que la demanda de obra nueva sigue estando por encima de la oferta. «Desde 2015 se constuyen en Aragón entre 2.300 y 3.000 viviendas nuevas anuales, y todo apunta a que en 2024 nos seguiremos moviendo en esta horquilla, probablemente en la parte alta», estima.
Para el impulso del sector va a influir la bajada de tipos, así como la generación de empleo. Además, para Montón hay un factor que es clave: «Hoy las viviendas de obra nueva tienen unas ventajas prestacionales muy superiores a la segunda mano, por mucho que se reforme«, indica.
«La mayoría de viviendas que se construyen hoy en día vienen con el código técnico de Passivhaus y la gente cada vez está más concienzada con la importancia de reducir los costes energéticos, que en obra nueva pueden ser irrisorios en comparación con viejas edificaciones», detalla el director general de Plaza 14.
Estos cuatro factores (bajada de tipos, buenos datos de empleo, alta demanda y altas prestaciones de la obra nueva) hacen que 2024 pueda ser «el mejor año del ciclo en cuanto a número de ventas», señala el directivo. En lo que respecta al precio, lamentablemente, «va a seguir subiendo», dado que «la construcción sigue siendo cara, sobre todo en estas viviendas tan prestacionales».
Además, está el hecho de que hay más demanda que oferta, la más simple de las leyes del mercado. Para Fernando Montón, este incremento se situará «en un 3% o 4%, en línea con la subida del IPC».
LA OPORTUNIDAD DE UNA SEGUNDA RESIDENCIA
«Algo más de optimismo, aunque seguimos siendo prudentes», señala el CEO de Porta Mediterránea Homes, Ignacio Sierra, respecto al mercado de segunda residencia en 2024. La compañía trabaja en una zona muy concreta de la Costa del Azahar, la localidad de Alcocéber, con clientes procedentes tanto de Zaragoza como de Madrid, Valencia, Bilbao o San Sebastián.
En su opinión, la segunda residencia «tiene un abanico de clientes más restrictivo pero también muy repetitivo en el tiempo». El target son «personas en torno a los 50-60 años que ya tienen su vida profesional asegurada» y esta circunstancia «no varía de un año para otro», indica.
Respecto a cómo evolucionará el precio en 2024, Sierra considera que «podrá mantenerse e incluso subir en un pequeño porcentaje, lo que no nos planteamos en nuestro mercado de segunda residencia y en la zona en la que actuamos es una bajada de precios«.
El año pasado, a pesar de ser un año «difícil» en la economía general, «subió el precio en alguno de nuestros proyectos y no hemos notado grandes diferencias en cuanto a resultados de ventas con respeto al perido previo«, detalla el directivo.
Desde su punto de vista, pensar en la segunda residencia como oportunidad inversora «sigue siendo muy buena opción». Explica que «las distintas modalidades de alquiler vacacional ofrecen al inversor unas opciones que hasta la fecha no había experimentado y que aumentan su índice de retorno».
Esto, en su opinión, difiere de la primera residencia, en la que, actualmente, «los alquileres no ofrecen grandes oportunidades de negocio a los inversores, que se inclinan más hacia el mercado industrial y de retail«, detalla.
NÚMERO DE HIPOTECAS A NIVELES PREVIOS A LA PANDEMIA
La subida de tipos de interés, rápida y pronunciada, del pasado año fue una de las cuestiones que más afectaron, sino la que más, al parón en el número de compraventas. Según Pedro Álvarez Ordina, economista de CaixaBank Research, la previsión es que «el elevado nivel de los tipos de interés siga afectando el número de compraventas de vivienda en los próximos meses, que seguirán descendiendo para irse acercando a los registros previos a la pandemia«.
El número de hipotecas que se firmen seguirá «una evolución similar», si bien «el impacto máximo del aumento de los tipos de interés se estaría produciendo entre el cuarto trimestre de 2023 y el primer trimestre de 2024, e ira reduciéndose gradualmente a lo largo de 2024«, prevé el experto de CaixaBank Research.
«Si se confirman las actuales proyecciones de inflación en la eurozona de convergencia al objetivo del 2% a medio plazo, el BCE podría empezar a bajar tipos a mediados de este año«, detalla. De hecho, Ávarez Ordina recuerda que «los mercados financieros ya interpretan que las pausas ponen fin al ciclo de subidas de tipos, e incluso descuentan que los tipos de interés podrían empezar a bajar durante el primer semestre de 2024».
Si este escenario se confirma, «la reducción de los tipos de interés a lo largo del año que viene será un apoyo adicional para el mercado hipotecario en 2024«, estima el economista.
Por otro lado está, además, la fortaleza del mercado laboral, en su opinión «uno de los principales factores de apoyo del mercado inmobiliario». La previsión es que «el crecimiento de los ingresos laborales continue en este 2024 a unos ritmos similares, en un contexto en el que la inflación debería ir reduciéndose, y ello ayudará a la recuperación gradual del poder adquisitivo de los salarios perdido en los años recientes«, lo que significará «un apoyo indudable para el mercado inmobiliario».
En cuanto a los productos hipotecarios más demandados, Álvarez Ordina destaca los de tipo fijo, que suponían el 58% del total en el tercer trimestre de 2023 en España, cuando antes de la pandemia suponían en torno al 40%. Esta tendencia se observa en Aragón de manera algo más intensa: «La concesión hipotecaria a tipo fijo llegó a suponer el 77% del total en 2022, y el dato más reciente, correspondiente al tercer trimestre de 2023, muestra que en Aragón fue el 55% del total», detalla.