Se trata de la pregunta más difícil del examen: ¿cuál es la fórmula para que los jóvenes puedan acceder a la vivienda en unas condiciones razonables? Teniendo en cuenta que supone un problema estructural, donde entran en juego cuestiones socioeconómicas como el nivel de salarios, HOY ARAGÓN ha querido preguntar a algunas de las cabezas visibles del sector inmobiliario sobre las posibles soluciones para paliar esta situación.

En este sentido, Gobierno de Aragón y Ayuntamiento de Zaragoza han puesto en marcha un protocolo de promoción de vivienda pública, con la intención de construir 1.000 viviendas de alquiler para jóvenes. El sector privado aplaude la iniciativa, si bien va a ser necesario abordar el problema desde otros frentes, tales como la industrialización de la construcción o la adaptación al cambio de mentalidad que tienen las nuevas generaciones.

PENSAR A LARGO PLAZO

«Las Administraciones tienen que entender a la industria y, en cuanto a las políticas de vivienda, donde el sector privado viene participando de forma parcial, tienden a ser demasiado cortoplacistas», opina Juan Carlos Bandrés, presidente de la Confereración de Empresarios de la Construcción de Aragón. La tónica actual ha sido apoyarse en los fondos Next Generation, pero esa estrategia tiene fecha de caducidad. Por ello, Bandrés aboga por pensar a largo plazo en un contexto en el que «los babyboomers están de salida y las nuevas generaciones deben coger el testigo».

Uno de los caballos de batalla más relevantes son los costes de ejecución. Estos son los que son y, en los últimos tiempos, se han visto condicionados por la inflación. Si bien parece que ésta se está relajando, «los entornos empresariales están tensionados con el cambio de generación».

Y es que, para el presidente de los Empresarios de la Construcción de Aragón, se trata exactamente de eso: un cambio generacional. «Hemos tenido que esperar hasta 2015 para que los fondos de inversión extranjeros hicieran que el sector empezara a moverse», recuerda, pero nos encontramos con un sector «desmoronado al que hay que dar forma».

Desde su punto de vista, «los políticos hacen leyes muy apoyadas en tasaciones, es decir, saben lo que valía un bien inmueble, pero no dónde está el sector». Las reglas del juego han cambiado y, para que sea sostenible, es necesario pasar por la industrialización de la construcción. «La gente quiere una vivienda buena, que esté en condiciones», recuerda, y para que puedan construirse a un precio que puedan pagar, los procesos deben ser revisados.

La situación actual del sector inmobiliario requiere de un análisis profundo. El presidente de los Empresarios de la Construcción señala que los precios «no han subido desde el siglo XX, sino que lo que se ha incrementado son los costes de producción». Actualmente, «el margen de beneficio se sitúa entre un 15% y un 20%, más cerca del primero», apunta.

Bandrés recuerda que las nuevas generaciones «han vivido de crisis en crisis», por lo que considera necesario que se establezcan ayudas eficaces para el acceso a la vivienda. «Estado e ICO hablaron de fórmulas de avales, los cuales creo que deberían tasladarse a la precompra», apunta. En su opinión, se trata de un sistema «interesante, porque permite pagar más lentamente».

Respecto al alquiler, Bandrés considera que debe profesionalizarse: «Hasta ahora eran las familias las que apostaban por alquilar sus inmuebles, que se fijaban más en el incremento de valor de la vivienda que en las propias ganancias», algo que ya no ocurre con tanta intensidad.

EL INICIO DE LA SOLUCIÓN AL PROBLEMA

La iniciativa pública de Gobierno de Aragón y Ayuntamiento de Zaragoza de promover 1.000 pisos de alquiler asequible para 2027 es, en opinión de Fernando Montón, director general de Grupo Plaza 14, «el inicio para la solución del problema, que permitirá paliar el acceso a la vivienda, especialmente a los jóvenes, que son los que más difícil lo tienen en el momento de su emancipación».

Para Montón, para que el acceso sea factible, las Administraciones, además del impulso de planes de alquiler, «tienen la opción de promover proyectos de viviendas de protección oficial destinadas a la venta en las que se articulen ayudas», especificando que éstas pueden ser «tanto directas como a la financiación».

El director general de Grupo Plaza 14 coincide con Bandrés en que todo pasa por la industrialización de los procesos constructivos: «Es la principal opción de futuro para reducir los costes de construcción», señala. En su experiencia, Montón ve que el sector «sigue siendo muy manual y artesanal, lo que sumado a la escasez de mano de obra cualificada hará que, si no avanzamos con la industrialización, los costes serán cada vez mayores, siendo a la vez peor la calidad constructiva».

Respecto a la mentalidad de los zaragozanos, y la idea del pasado de que la ubicación lo más cercana posible al centro era una de las principales razones de compra, considera que se ha superado. «Zaragoza cuenta desde hace años con zonas residenciales muy desarrolladas fuera del centro de la ciudad, donde se han construido viviendas con amplias terrazas, espacios y zonas verdes para el disfrute de sus propietarios«, explica.

Sin embargo, el director general de Grupo Plaza 14 sí considera que las VPO merecen una revisión y se trata de uno de los retos de la promoción inmobiliaria: «Si el principal objetivo de estas viviendas es la población joven, son ellos los que más difícil tienen, en terminos generales, acceder a este tipo de inmuebles, debido a su menor poder adquisitivo y la dificultad de acceder a financiación».

Del mismo modo, está la otra cara de la moneda: «El promotor ha sufrido un importante incremento de los costes de construcción a lo largo de los últimos años, que hace que estos proyectos no generen rentabilidad y por tanto no se ponga el foco en ellos». Por todo ello, Montón aboga por una resolución que ponga el foco en «proyectos de colaboración público – privada que permitan paliar estas dificultades».

DESARROLLO DEL ÁREA METROPOLITANA

El sector aplaude la iniciativa de las Administraciones de fomentar la vivienda pública, «un paso importante en la dirección correcta», tal como señala Luis Valer, director de Estrategia Corporativa de LUJAMA Grupo Inmobiliario. Recuerda que España debe construir 761.000 viviendas destinadas a alquiler asequible en los próximos 10 años y otras 442.000 para alquiler social para satisfacer la demanda.

«Es un problema a aplacar de manera urgente ya que España cuenta tan solo con 25 viviendas públicas por cada 1.000 viviendas (un 2,5%), frente a la media europea que es de 9,3%«, señala el directivo de forma gráfica, que pone como ejemplo en el que fijarse la ciudad de Viena, donde la mitad de la población vive en pisos de titularidad pública, con un precio de alquiler por debajo del que marca el mercado.

En concreto, los precios en Viena se sitúan de media en 8,66 euros el metro cuadrado, frente a los 9,5 €/m2 de Zaragoza, y eso teniendo en cuenta además que el salario medio en Austria casi duplica al de España. «Esto sólo se consigue con un parque de vivienda extenso, tanto en tipología como en calidad o ubicación, algo de lo que España carece», opina Valer.

Una de las figuras que podría ayudar a paliar la situación son las asociaciones de vivienda, organizaciones privadas con beneficios limitados dedicadas a la gestión de viviendas sociales en las que participan inquilinos, constructores y ayuntamientos, y que planifican conjuntamente la urbanización, negocian la ubicación de las parcelas, la financiación y el trazado de las obras. «En la capital austriaca, gestionan 200.000 pisos asequibles a precios inferiores a los del mercado», desvela el director de Estrategia Corporativa de LUJAMA.

Valer también resalta una carencia de Zaragoza: el hecho no contar con un área metropolitana desarrollada. «Recientemente la capital aragonesa daba el sorpasso a Sevilla en cuanto a población, pero es una información engañosa ya que no son en absoluto comparables las áreas metropolitanas de una y otra, que son lo que de verdad dota de importancia a una ciudad y su entorno», explica.

Así lo relataba HOY ARAGÓN hace unos meses: en el área metropolitana de Zaragoza los municipios más grandes son Utebo, con 18.881 habitantes, y Cuarte, con 14.169. La foto de Sevilla es tremendamente más contundente, con localidades como Dos Hermanas, con 137.561 ciudadanos, o Alcalá de Guadaira, con 75.917.

«En 35 años de actividad promotora de LUJAMA hemos llevado siempre muy dentro la apuesta y el convencimiento por el área metropolitana de Zaragoza, en particular por Utebo y Cuarte de Huerva donde se concentran el 89% de las promociones realizadas hasta ahora«, recuerda Valer. Estas localidades permiten que «la calidad y amplitud de vivienda que se puede adquirir es absolutamente superior y proporcionalmente más asequible que un piso en el centro de Zaragoza».

La colaboración público – privada, con incentivos a las empresas que desarrollen vivienda asequible, así como facilitar el aval del 20% del precio inicial de la vivienda son algunas de las iniciativas que nombra el director de Estrategia Corporativa de LUJAMA para allanar el camino de los jóvenes. Del mismo modo, considera que los precios que fija la Administración para las VPO «están muy lejos del precio de mercado, algo que sumado a la incertidumbre geopolítica y la inflación de precios generalizados y en particular en la construcción, desincentiva absolutamente el emprender proyectos de este tipo».

LARGAS LISTAS PARA ALQUILAR

Si la oferta de vivienda es limitada, en el caso del alquiler todavía se acusa más el déficit. Por ello, la disponibilidad de 1.000 nuevos pisos de alquiler asequible podrían ayudar a aliviar una parte del problema en la ciudad, pero queda mucho camino por recorrer. Es la opinión de Vanesa Codorniu, directora de Operaciones del Grupo Inmobiliario AC.

«En IndiQa -inmobiliaria dedicada a la comercialización de inmuebles- solo recibimos pisos en alquiler de forma esporádica, quizás uno o dos al año y, una vez publicados, se alquilan en cuestión de horas«, desvela. Lo mismo ocurre en Almadi, la empresa holding del grupo inmobiliario al que pertenece IndiQa: «Los más de 280 activos propios están alquilados permanentemente», apunta Codorniu.

Estas realidades llevan a que existan «largas listas de espera para conseguir alquilar una vivienda en la ciudad», tratándose de «un problema generalizado que aumenta con el crecimiento de la población», señala. Desde el Grupo Inmobiliario AC apuestan por la compra de edificios antiguos y la rehabilitación de esas viviendas, para su posterior alquiler de larga duración.

«Además de la escasez de viviendas, otro gran problema que existe en el mercado del alquiler es la baja calidad de las mismas y la falta de mantenimiento«, indica la directiva. Por ello, todas las viviendas gestionadas por el Grupo salen al mercado rehabilitadas, y cuentan con un departamento de mantenimiento propio.

«Como en todo mercado, a mayor oferta, los precios serán más bajos», recuerda Codorniu, y actualmente «nos encontramos en el punto opuesto a esa realidad». Ciertas decisiones que se han tomado en el pasado reciente han conseguido reducir la oferta de viviendas en alquiler, y señala un caso recurrente: «Los propietarios particulares que acuden a IndiQa en busca de intermediación, comentan que no sienten seguridad jurídica para poner sus viviendas en alquiler y en muchos casos prefieren dejarlas vacías«.

En cuanto al mercado de compraventa, «la realidad nos muestra que la edad de los compradores que visitan IndiQa en su gran mayoría supera los 45 años, lo que nos indica que son pocos los jóvenes que pueden acceder a la compra de vivienda», explica la directora de Operaciones del Grupo.

Para que esto no ocurra, Codorniu alude a cuestiones como la extensión de los años de vida de las hipotecas, para lograr cuotas mensuales más bajas, o la revisión de las VPO para adaptarlas mejor a las necesidades y circunstancias específicas de los jóvenes, como por ejemplo » la reducción de requisitos de ingresos, la flexibilización de las restricciones de edad o la incorporación de condiciones específicas para aquellos en etapas tempranas de su carrera profesional», detalla.