Estamos ante una situación desconocida para todos, una pandemia que nos tiene confinados en nuestros hogares como si se tratase de una prueba piloto para testear el funcionamiento del trabajo desde casa y que está reinventando, de algún modo, la vivienda en nuestros nuevos hábitos.
Durante los últimos años, la vivienda en la provincia de Zaragoza ha experimentado diferentes cambios, si bien hasta el año 2015 podía apreciarse una evolución que parecía superar los efectos de la anterior crisis financiera, al año siguiente volvía a desacelerarse el mercado.
A partir de ese momento, el sector repuntaría de nuevo hasta el año 2019 para posteriormente comenzar, durante los últimos meses, un período de estabilización debido fundamentalmente a la Ley Hipotecaria de 2019 y la incertidumbre política durante las pasadas elecciones, como se muestra en el siguiente gráfico de evolución del precio €/m2:
El repunte y la estabilización del mercado inmobiliario en Zaragoza desde mayo de 2019 hasta el estallido de la crisis sanitaria / Idealista
La evolución de los precios a un año vista actualmente es del 3,7% y aunque muchas de las operaciones por llegar ya estén cerradas desde antes del inicio del COVID-19, la bajada será tangible cuando tengamos los resultados del segundo trimestre (Q2). Se abrirá por tanto un período de renegociación de los precios.
CRISIS 2008 VS COVID-19
El precio medio €/m2 en la provincia de Zaragoza, según datos de Idealista, en el año 2007 previa crisis financiera era de máximos históricos, llegando así a los 2.081 €/m2. Durante el pasado mes de marzo de este año 2020 se registró una media de 1.344 €/m2, es decir en torno a un 35% menor que hace doce años evidenciando que el sector inmobiliario se enfrenta a los meses que vienen de una manera diferente. En cierto modo más «controlado».
En paralelo, en el año 2007 los precios de compraventa en la provincia alcanzaban variaciones por encima del 35% e incluso mayor si hablamos de Zaragoza municipio. Es decir, una alta volatilidad mientras que actualmente este porcentaje anual se queda en el 3,7% e indica que el mercado se podía estar empezando a estabilizar antes del COVID-19, y por eso no es de extrañar que el sector se encuentre esta vez más preparado para hacer frente a la situación de los próximos años.
Desde que el Gobierno de España anunciase el estado de alarma el pasado 14 de Marzo, la actividad transaccional en el mercado residencial ha descendido notablemente dada la incertidumbre de la situación.
En una crisis financiera este descenso habría continuado hasta estancarse en mínimos pero en este caso y aunque todavía no ha terminado el mes de abril para poder valorar los resultados, esa caída que no era más que el reflejo de una situación inesperada y que genera una desconfianza en cualquier tipo de inversión, ha sufrido un repunte posterior en la curva.
El mercado no volverá a los niveles de enero o febrero y los precios tendrán que ser renegociados, según la firma suiza UBS la desaceleración podría ser de hasta un 6% pero hay optimismo en que la recuperación comience moderadamente a principios de 2021 y se extienda en los próximos dos años debido a la repercusión que tendrá el lento crecimiento de la economía española.
LAS OPORTUNIDADES DEL MERCADO
Como comentaba al inicio, tras este período en el que muchas de las empresas, incluso las que no estaban preparadas tecnológicamente para el teletrabajo, han podido comprobar que la dinámica del trabajo desde casa ha funcionado en cierta medida mejor de lo esperado.
Por ello, se abren nuevos horizontes en el estudio de la vivienda para los próximos años: ¿Debe ser el teletrabajo una parte fundamental en el diseño de la vivienda? ¿Se trata de incorporar un espacio más ergonómico que facilite esta medida que ya forma parte de nuestras vidas?
Y en cuanto a lo vivido las últimas semanas de confinamiento en los balcones, ¿aumentará notablemente la demanda de viviendas con esta dotación?
Son muchos los nuevos y desconocidos hábitos que se están viviendo en los hogares, las salas de estar como estancias de reunión familiar que quizá habían perdido la esencia original porque lo que se buscaba los últimos años era disponer de amplios dormitorios, pero quizá el espacio de trabajo ahora debe ser un espacio diferente. Es tiempo de transición y esos son los momentos que hay que aprovechar para marcar la diferencia.
LA REVISIÓN DE PRECIOS
Tras el COVID-19 se abrirá una nueva etapa, y con ello una visión diferente de un sector que, a diferencia de la crisis financiera del 2008, deberá ser en esta ocasión uno de los motores en la recuperación económica del país.
Los precios se tendrán que renegociar, y en el caso de Zaragoza provincia, podrían verse afectados por debajo de los 1.300 €/m2 -1.550 €/m2 en Zaragoza capital- en este descenso controlado jugarán un papel importante los tipos de interés ya que son los compradores quienes van a tener el mando.
Una vez la situación sanitaria comience a estar controlada, la demanda residencial seguirá latente, quizá sea un momento oportuno para repensar el acceso a la vivienda para los más jóvenes, la Ley de Crédito Inmobiliario, la reinvención de la vivienda de segunda mano para no quedarse obsoleta o nuevos desarrollos urbanos previstos que no dependan tanto de la ubicación laboral como, por ejemplo, en Arcosur, Movera o Rosales del Canal.
En este último caso, cabe destacar que el municipio de Zaragoza es el segundo municipio con mayor número de compraventas de vivienda de obra nueva en España, según datos provisionales del Ministerio de Fomento.
Se encuentra solo por debajo de Madrid (3.919) con un total de 1.094 transacciones en el ejercicio de 2019, debido en gran parte a la elevada demanda existente y que hay que cuidar en los próximos años.
No es así en muchos otros municipios de la provincia, que podrían ser una alternativa durante los próximos años para promover la falta de suelo disponible actualmente en la ciudad. ¿Es posible que el teletrabajo a medio plazo pueda llevarnos a una mayor dispersión de las ciudades?
*Miguel Sanz es Arquitecto y Project Manager en Tétris (JLL Group)