Al igual que ocurre en la automoción, donde las nuevas tecnologías y, sobre todo, la gestión energética y sus nuevas fuentes están cambiando las exigencias de los clientes, el sector inmobiliario se enfrenta a un nuevo paradigma desde un punto de partida que es, cuanto menos, cuestionable.
En el caso concreto de Zaragoza capital, el parque de viviendas existente se remonta, de media, a 1977, tal como señala el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Zaragoza (COAATZ), basándose en datos del INE. Pero, ¿eso es mucho o es poco? Para determinarlo, HOY ARAGÓN se ha puesto en contacto con instituciones y asociaciones del sector, que dan su opinión al respecto.
LA MIGRACIÓN DEL CAMPO A LA CIUDAD
La gran expansión urbanística de Zaragoza se experimentó a partir de los años 60, coincidiendo con la migración masiva de los ciudadanos de entornos rurales hacia la gran ciudad. Es por ello que la capital aragonesa es, según fuentes del Área de Urbanismo del Ayuntamiento de Zaragoza, una urbe «joven», comparada con otras de España.
Sin embargo, hay otro factor que juega en su contra a la hora de valorar la edad de su parque inmobiliario: su Casco Histórico. Se trata del segundo más extenso del país, lo que significa que existen una gran cantidad de inmuebles que, en muchos casos, son centenarios, más allá de que a lo largo de su historia hayan sido objeto de una o varias reformas.
Desde el Área de Urbanismo señalan asimismo que la renovación que ha experimentado Zaragoza ha sido superior que la mayor parte de ciudades de España y de Europa, recordando que incluso ubicaciones muy céntricas, como pueden ser el Coso, Independencia o Sagasta, disponen de edificios relativamente nuevos, que conviven con inmuebles históricos.
A ello se une que barrios como el Actur o Romareda, que hoy encarnan grandes zonas residenciales plenamente consolidadas en la ciudad, ni siquiera existían hace unas pocas décadas. A ellos se unen los más recientes: Valdespartera, Parque Venecia, Rosales del Canal, etc. han dado un empujón hacia la modernidad.
BARRIOS DEGRADADOS SOCIALMENTE
No obstante, también hay barrios que, debido al paso del tiempo, se degradan socialmente. Es la opinión de Juan Carlos Bandrés, presidente de la Confederación de Empresarios de la Construcción de Aragón, que señala ejemplos como San José o Las Fuentes, cuyos inmuebles «empiezan a tener un número de años bastante alto».
Esta situación también se está produciendo en zonas tradicionalmente premium, como puede ser el entorno de la calle León XII: «Encuentras ofertas de pisos en el centro más baratos que en el extrarradio, y eso es porque la vivienda no tiene la calidad suficiente que hoy se busca», apunta.
Si bien las grúas han vuelto a dejarse ver en distintas zonas de Zaragoza, siendo Arcosur ahora mismo el principal foco, para Bandrés el volumen de obra nueva hoy en día es «testimonial», y pone un ejemplo demoledor: «En el número de transmisiones anuales, la obra nueva no alcanza ni el 20% del total».
ZARAGOZA, A LA COLA DE ESPAÑA
En Zaragoza capital hay un total de 339.000 viviendas, de las que más de la mitad, concretamente un 55,31%, están construidas antes de 1980, lo que supone que no disponen de aislamiento térmico. Así lo indica el gerente del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Zaragoza (COAATZ), Lucio de la Cruz.
Asimismo, en cuanto al estado de los edificios en Aragón, segmentado por provincias, con un análisis de 990 edificios, el 22,3% de los mismos se encuentran en un estado de conservación desfavorable. En el caso concreto de Zaragoza provincia, la edad media de los edificios es de 1975, lo que supone situarse a la cola, solo por delante de Guipúzcoa (1970), Ceuta (1970) y Barcelona.
En opinión de De la Cruz, es importante que se interiorice la importancia del mantenimiento preventivo, como ocurre en los vehículos, para anticiparse a que surjan los problemas. «Es más barato y más seguro», indica el gerente de COAATZ. Para el Colegio, la rehabilitación de edificios debe abordarse desde tres ejes: conservación, eficiencia energética y accesibilidad.
Respecto a qué soluciones existen de cara a renovar el parque inmobiliario, De la Cruz recuerda que el Gobierno de España ha elaborado un Plan Integral de Energía y Clima, según el cual en 2030 deben realizarse revisiones en 300.000 viviendas anuales. En 2023, estas revisiones solo alcanzaron los 35.000 inmuebles.
«Los objetivos están claros, pero no los planes», explica De la Cruz. «Estamos esperando que clarifiquen el escenario a futuro, diseñando estrategias al respecto, más allá de las ayudas de la UE», añade.