El sector logístico español ha alcanzado en 2023 una contratación de más de 2.060.000 m2 incluyendo Valencia, Zaragoza, Sevilla, Málaga y Bilbao, además de los dos mercados logísticos principales del país, Zona Centro y Cataluña, según datos de CBRE, primera compañía a nivel internacional en consultoría y servicios inmobiliarios. Esta cifra es un 27% inferior a la registrada en 2022 (2.820.000 m2), que fue récord absoluto de contratación de la historia.
La desaceleración esperada por la incertidumbre actual se ha notado en todos los mercados logísticos del país, sin embargo en Zaragoza no ha resultado tan acusada. Ha sido el cuarto mercado en cuanto a niveles de demanda, con el 7% de la demanda total nacional, y con una contratación de apenas un 7% menos de superficie que el año 2022, fundamentada por la ausencia de oferta flexible de calidad. Así, en 2023 se han cerrado en Zaragoza más de 140.000 m2 de alquiler, algo menos que la cifra excepcional alcanzada en 2022, pero un 34% por encima de la media de los últimos cinco años, lo que refleja el buen ritmo de este mercado.
De esos más de 140.000 m2 transaccionados, 50.000 m2 han sido contratados durante el último trimestre del año, destacando PLAZA con 66.000 m2 respecto al resto de polígonos, pese a que su peso es cada año menor sobre el total, 45% este 2023. También es llamativo que 52.000 m2 pertenecen a proyectos “llave en mano” que deberán ser construidos y entregados durante este año 2024 (20.000m2 en La Muela) y primer trimestre del 2025.
“Este último dato es un síntoma de la falta de producto terminado que se adapta a las necesidades de las empresas logísticas que pese a tener necesidades en la actualidad, han de esperar 12-15 meses a tener un almacén apropiado. Se trata del retraso medio entre la firma del proyecto y la entrega”, afirma Miguel Ángel Gómez, Director en Zaragoza de CBRE.
En cuanto a rentas, la evolución de la renta prime en Zaragoza, principalmente en PLAZA ha registrado subidas respecto a los años anteriores. Además, la aplicación de subidas a causa del IPC está haciendo que la renta prime sobrepase los 4,00 €/m²/mes de forma clara. Cada vez es más complicado encontrar naves logísticas de calidad por debajo de los 3,50€/m2/mes, independientemente de que la ubicación sea lejos de PLAZA, principal zona demandada.
Por su parte, la tasa de disponibilidad en Zaragoza se ha incrementado ligeramente hasta el 6,10%, apenas 0,3 puntos porcentuales respecto del mismo periodo de 2022. El motivo ha sido la entrada de más de 70.000 m2 nuevos en el stock. De esta superficie, el 50% son naves promovidas a riesgo, de las cuales ya se han alquilado otro 50%. “Esto es sin ninguna duda, un claro indicador de que la actividad logística sigue muy necesitada de espacios de calidad” afirma el responsable en Zaragoza de CBRE.
En términos de inversión, 2023 ha cerrado con un volumen total de 1.150 millones de euros, un 50% por debajo de la cifra de 2022 (2.335M€). A lo largo de este año, casi un 50% del número total de operaciones se han realizado en el segmento Midcaps. Para Alberto Larrazábal, Executive Director & Head I&L en CBRE España, “Los datos de cierre se sitúan próximos a la media histórica, aunque están por encima de la cifra esperada a comienzos de año dado el escenario macroeconómico incierto que ha imperado en el 2023. Buen comportamiento del segmento Midcaps, representando cerca del 30% del total de la inversión”.
En términos de rentabilidad, la escalada de los tipos de interés ha seguido presionando al alza las rentabilidades prime, alcanzando niveles del 5,35% a cierre de diciembre del 2023, lo que supone un incremento de 60 puntos básicos respecto de finales del año anterior. “Las previsiones apuntan a que de cara a 2024 continúe el ajuste, para terminar estabilizándose si las expectativas a la baja de los tipos se cumplen”, añade Larrazábal.
En cuanto al mercado de Zaragoza, ha sido un año difícil en tema de inversión. Gómez Rando ha apuntado al respecto “se han realizado cinco transacciones -por encima de la media de los últimos años-, pero el volumen total ha sido menor de 36 millones de €, lo que pone en evidencia la mayor actividad de family offices-inversores privados y/o fondos value added, que buscan un producto con mayores rentabilidades, con posibilidad de reposicionar a medio plazo y sin grandes apalancamientos”.